Conference Agenda

雾霾污染对中国城市新市民和青年人的生活质量和就业区位选择等均具有深刻的影响，进而可能影响城市租赁住房市场需求和城市住宅租金。尽管已有大量文献关注到雾霾污染对房地产市场价格，尤其是住房价格的影响，但关于雾霾污染对中国租赁住房市场发展的影响研究仍然十分有限。本文选取2015-2019年中国289个城市面板数据，利用地理时空加权回归（GTWR）模型详细探讨了雾霾污染对中国城市住宅租金的时空异质性影响。研究结果表明:（1）与OLS和GWR模型回归结果相比，GTWR模型的拟合优度更好，R2达到0.749；（2）雾霾污染对中国住宅租金的影响存在时空异质性，且东部地区城市雾霾污染对中国城市住宅租金具有更强的负面影响；（3）从控制变量的平均效应来看，人均生产总值、第三产业结构和房地产开发投资总额主要对中国城市住宅租金产生正向影响。研究结果可以为全面揭示雾霾污染与住房租赁市场的关系和合理评估中国城市空气污染治理的经济价值提供科学决策启示。

摘要：在知识经济竞争日益激烈的时代背景下，人力资本要素对大城市社会经济发展的重要性越来越强，因此了解高技能人才在目的地城市居留意愿的影响因素，有助于科学合理地制定促进城市高质量发展的人才吸引政策。利用2021年杭州城市体检的大样本社会调查数据，本文采用二元Logistic回归和地理探测器模型详细探讨了城市体检社会评价对杭州市高技能人才居留意愿的影响。研究结果表明：（1）二元Logistic回归模型发现,城市创新活力和城市风貌特色维度会显著影响高技能人才的居留意愿，同时性别、年龄、职业、户籍、家庭总收入和住房产权等也有显著的影响；（2）因子探测表明，城市体检八大维度评价均对高技能人才居留意愿有显著的影响，城市多元包容维度对高技能人才居留意愿的因子解释力最大，其次是创新活力维度；交互探测显示，城市体检八大维度的交互作用均对杭州市高技能人才居留意愿具有双因子增强影响；（3）异质性分析发现，城市体检评价对不同户籍和不同年龄的高技能人才居留意愿具有不同影响，本地出生、本地户口的高技能人才居留意愿受创新活力的影响最大，外地户口的高技能人才居留意愿受风貌特色的影响最大，外地出生、本地户口的高技能人才居留意愿受多元包容的影响最大，青年高技能人才居留意愿受多元包容的影响最大。研究发现可以为改善城市人居环境质量和制定高技能人才吸引政策提供科学启示。

住房压力是影响城市居民生活质量和幸福感的重要内容，但学术界关于住房压力与幸福感关系的研究证据还十分有限。基于2020年住建部36个城市体检样本城市的社会满意度大规模调查数据，运用多元回归模型分析了主客观住房压力对中国城市居民幸福感的综合影响，同时检验了不同城市规模和住房产权性质的异质性效应。研究结果表明：（1）体检城市居民的房价可接受程度和房租可接受程度等住房可支付能力感知（主观住房压力）均对幸福感产生显著的正向（负向）影响，且其相对影响力超过大多数维度的城市人居环境主观感知评价；（2）从客观住房压力来看，仅有体检城市的房租收入比对幸福感具有显著的负向影响。（3）住房压力对体检城市居民幸福感的影响还存在城市规模类型和住房产权性质的异质性效应。（4）除了城市特色外，生活舒适、城市活力、生态宜居、城市管理、交通出行、多元包容和安全韧性等维度的城市人居环境感知均对体检城市居民幸福感具有促进作用。研究发现对揭示住房压力与中国城市居民幸福感的关系，合理制定中国城市居民幸福感提升公共政策具有科学启示作用。

人口老龄化作为中国社会发展的一大基本事实，其对于房价的影响值得探究。本文从风险规避的视角构建了住房租购选择理论模型，模型表明老龄化程度的加深，会减少居民的预期居住时长，减弱居民购房动机，进而对房价产生负向影响，同时租金波动会对该负向影响起到调节作用。进一步地，本研究利用2000-2020年的省级面板数据印证了上述结论，并发现老龄化对于住房价格的影响在不同婚姻状况和居住成本下存在异质性，且对老龄化影响住房价格的空间效应也进行了探究。基于上述分析，随着老龄化程度的不断加深，我国的住房市场将面临下行风险，政府部门应未雨绸缪，提前做好相关预案，以应对老龄化加剧对房地产市场可能带来的冲击，同时进一步规范租房市场，避免由于租金波动导致的住房价格大起大落。

本文基于上海市住房和土地交易数据研究了城区边界效应，发现城区边界的区域价值显著低于城区腹地。该效应辐射上海31.48%以上的城市空间，其程度受统筹力度和财政能力影响，形成了复杂的空间分异，且随边界的改变而消散。区政府间协调不足导致公共品分布扭曲是城区边界效应的成因，表现为区政府主导的公共品在边界地区密度更低，但市政府统筹的公共品则无该效应。上述结果表明，统筹规划和建立政府间协调机制是解锁城市发展潜能的关键。

随着十九大“房住不炒”、“租售并举”等房地产政策的推出，长租公寓在大型城市兴起并得到快速发展。然而，由于长租公寓前期发展需要大量资金，现有的ABS与CMBS模式难以支撑行业快速发展，房地产投资信托基金（REITS）成为解决这一问题的重要模式之一，研究REITS如何在我国长租公寓中合理应用有着重要意义。

本文结合我国长租公寓的发展现状，以国内外现有案例作为借鉴，先后对REITS在我国长租公寓应用的可行性与困境挑战做出分析并提出建设性建议。文章首先从REITS在长租公寓发展问题解决与适合性两方面入手对REITS在长租公寓应用的可行性做出分析，阐述REITS因其低成本、多渠道、多样化等诸多优势在解决长租公寓行业资金不足方面具有良好的可行性。在研究过程中，运用信用级理论、破产隔离理论等理论基础，结合全美最大的长租公寓REITS企业EQR的运营模式，以及中国新派公寓REITS这一典型案例，讨论企业模式，并据此总结出案例企业可以为中国长租公寓REITS提供的借鉴。

文章最后提出我国长租公寓REITS模式设计和改进方案，从国家与企业层面对产品设置、法律法规、与运营模式、税收政策等提出建议，做好长租公寓REITS应用模式设计建议。