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“租售并举”的核心是加大租赁住房供给,但城市租赁住房市场供给结构复杂，依靠新增国有或集体土地加大租赁住房供给是杯水车薪。在一线城市以二房东、代理经租及整租机构主导的市场上，出租主体对租金的敏感性决定推动供给增长需要以对市场特性的理解为基础。本文考虑住房的投资品属性，从微观角度构建了房东基于适应性预期的租售选择行为模型，得出租售比、相对房价增长率是租赁住房供给的关键变量。并运用2016-2019年中国34个大中城市季度数据进行检验，发现全国层面的数据验证相对房价增长率与租赁住房供给正相关，但租售比对其影响并不显著。但考虑模型的前提假设，将样本分为一线城市和二三线城市后发现：租售比对租赁住房供给的影响在一线城市租赁住房市场上变得非常显著;而且从长期来看全国各大中城市租赁供给对租售比的变化逐渐变得显著。可见租金确实会影响租赁住房供给，“保租房”政策若抑制租金的市场变化，使租售比下降，将不利于“租售并举”目标的实现。

摘要：在房地产市场发展逐渐“降温”的背景下，房价下跌预期恐对我国实现扩大内需的宏观目标造成重大冲击。但目前，学术界鲜有研究探讨住房贬值对微观家庭消费的影响。本文利用中国家庭金融调查数据（CHFS），基于资产负债表衰退视角对这一问题进行了实证分析。研究发现：住房贬值减少了家庭消费规模；高住房资产负债比、低消费信贷需求是两条重要影响机制；这一负向影响在户主年龄31~50岁、低收入和多套房家庭中更强；15%-20%的住房贬值幅度将导致家庭消费规模骤降；利用美国消费者金融调查数据（SCF）进行再验证发现，次贷危机期间的住房贬值同样降低了美国家庭的消费支出。本文的研究结论为促进房地产市场平稳健康发展提供了事实依据，也为实现扩内需、稳增长的经济预期提供了可行路径。

我国居住用地使用年限为七十年，自本世纪初土地出让市场化以来，居住用地到期的问题在近年逐渐凸显，并受到社会各界的广泛关注，但目前居住用地使用权到期后的续期制度仍尚未明晰。本研究以我国土地出让市场化历史较为悠久的深圳市为例，利用2015-2021年间的微观全量二手房成交数据及土地出让数据，定量测算了我国居住用地使用权的市场价值。实证结果发现，土地使用权剩余年限已被资本化到二手房交易价格中：土地使用权剩余年限每增加一年，住房价格将上升0.25个百分点。在考虑可能的非线性后，七十年期居住用地使用权贡献住房价格的19%到35%——该结果可作为土地续期成本的参考。进一步研究表明，土地剩余期限对于具有“地价占比高”“更可能被长期持有”等特点的住房的价值具有更大影响。此外，研究还发现与居住用地使用权续期有关的政策或事件会在短期内导致土地使用权剩余年限对房价的影响程度产生变化，从而表明在关键政策模糊时，与其相关的“风吹草动”均会引发市场预期波动，并最终反映在土地使用权剩余年限的资本化程度上。因此，本文认为尽快明确我国居住用地使用权续期的相关政策细则有利于稳定市场预期，从而有助于住房市场的平稳健康发展。

“房住不炒”是近几年房地产市场的定位，在城市房地产价格分化不断加深的背景下，开展房价持续分化的相关研究对于政府制定房地产市场调控政策具备一定现实意义。据此，本文以货币政策为切入点，选取了中国285个地级市2010-2019年的平衡面板数据，运用“特定方向空间差异指数法”PDI刻画房价分化，利用城市层面相关数据实证分析了货币政策与房价分化之间的关系，解释“越调越涨”与“越调越分化”怪圈。研究发现：（1）我国房价分化呈现出等级化分化增强和空间集聚性分化减弱特征；（2）城市供需资源错配情况下，持续宽松的货币政策会进一步加剧城市间房价分化；（3）宽松的货币政策会在一定程度上缓解房价分化问题，但效果有限，超过一定拐点货币政策对城市间房价分化呈现先减小后增加再减小的作用趋势；（4）经济下行分化增强，经济向好分化减弱。为此房价分化问题需要房地产市场的内外联动改革，除了“精控银根”和“把控地根”，仍需因城施策、精准滴灌，实施区域差异化的结构性货币政策，促进房地产业良性循环和健康发展。